위기는 곧 기회다. 2010년 상반기에 내집마련하기

올 한해는 부동산 시장이 성장하려다 대출규제( DTI,LTV )로 인해 실물경제가 회복세를 보이다가  서민들이 느끼는 체감경기는 최악이라 할 정도로 나빠졌습니다.

두바이파산등 엄청난 악재들로 인해 증권시장이며 부동산시장의 침체기가 지속 되고 있습니다.

요즘 제가 관심을 가지고 있는 경매시장 역시 마찬가지였습니다.

지난해 하반기 금융여파로 아파트 경매시장은 95%이하 대로 떨어지고 있습니다. 수도권 아파트의 경우는 85%이하의 낙찰도 일어나고 있습니다.

전체적인 부동산시장의 침체기의 여파로 한때 110%이상의 낙찰률을 보이던 경매시장에서도 2회 이상 유찰되는 물건들이 종종 나타나고 있습니다.

경매시장의 낙찰가율이 하락하고 입찰자들이 줄어드는 추세는 내년 상반기까지 이어질 분위기 입니다. DTI 규제에 따른 주택구매에 대한 유보로 경매감정가보다 시세가 하락하는 상황이라 경매물건에 대한 유찰회수가 증가하여 전반적인 낙찰가율의 하락세를 가져올 것으로 예상됩니다.

이러한 부동산 시장의 침체에 맞물린 경매시장의 침체기가 언제 해소될지 모르는 상황에서 경매투자자들 또한 위축된 상황입니다. 그러나, 어찌보면 위기의 순간이 기회의 순간이란 말처럼 경매시장의 침체가 오히려 좋은 기회가 될 가능성도 충분합니다.

유찰회수의 증가와 낙찰가율의 하락에 따른 좀 더 경쟁력있는 가격에 낙찰이 될어 경매투자자들에게는 낙찰율을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

특히, 경매시장 특성상 낙찰가율 하락세가 오래 진행되지 않는 것이 일반적이기 때문에 좋은 기회가 될 수도 있습니다. 부동산 시세의 하락율이 아무리 높아도 경매물건의 유찰될 때 마다의 최저낙찰가의 차감율(20% ~ 30%)을 따라 올수 없기 때문입니다.

이러한 이유로 충분한 가격경쟁률이 있다고 판단되는 시기가 유찰 2회 이상의 물건들이 자주 나타날때 까지라 생각 됩니다.

실제 지난해 금융위기 여파로 경매시장의 낙찰가율이 62.49% 까지 떨어졌다가 올해 9월에는 72%대의 큰 상승을 보였습니다.

전반적인 시장 침체로 내년 상반기까지의 소강 상태는 지속될 것입니다.

내년에 대폭적인 금리인상이나 강도 높은 규제정책과 경기침체가 지속되지 않는 한 2/4분기부터 경매시장에 입찰자들이 몰릴 것은 자명한 일입니다. 이렇듯 입찰자가 몰리면 낙찰받기가 쉽지 않다는 얘기가 되겠지요.

경매에 대한 관심이 많은 저의 입장에서 보면 금리인상에 따른 경매물건들의 증가가 전망된다고 할 수 있습니다.

특히 DTI규제 확산과 5%의 경제성장률을 얘기하는 정부얘기도 있지만 실질소득은 감소하고 소비자물가 또한 요동칠 준비를 하는 입장에서 금리상승은 어찌 보면 당연한 수순이며 이에 따른 경매물건의 증가는 예상될 수 있습니다.

2009년과 비교해 보았을때 2010년에는 35만건의 경매물건들이 나올 전망입니다. 그 만큼 투자의 폭은 넓어지겠지요.

DTI규제, 금리인상의 영향으로 낙찰가율이 급등할 여력이 없는한 2010년은 경매투자자들에게 절호의 기회가 될 것입니다.

좋은 기회다라고 생각하여 아무 경매물건을 낙찰 받는 것 만큼 무모한 투자도 없습니다.

낙찰 받고자 하는 경매 물건에 대한 정확한 정보와 주변시세파악 못지 않게 중요한 것이 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악하는 것입니다.

나무가 아닌 숲을 볼 수 있게 노력해야 합니다.

이러한 것을 얻기위한 방법은 꾸준히 발품을 팔아야 겠지요. ^^

아무쪼록 우리나라 모든 사람들 행복하고 뜨는 태양이 되길 바랍니다.

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